Norma Internacional de Contabilidad N ° 40 (NIC 40)
· OBJETIVO
· ALCANCE
· RECONOCIMIENTO
· MEDICIÓN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO INICIAL
· Imposibilidad de determinar el valor razonable en forma fiable
· Modelo del costo
· Modelo del valor razonable y modelo del costo
La Norma Internacional de Contabilidad 40 Propiedades de Inversión (NIC 40) está contenida en los párrafos 1 a 75 y en el Apéndice A. Todos los párrafos tienen igual valor normativo, si bien la Norma conserva el formato IASC que tenía cuando fue adoptada por el IASB. La NIC 40 debe ser entendida en el contexto de su objetivo y los Fundamentos de las conclusiones, del Prólogo a las Normas internacionales de Información Financiera y del Marco Conceptual para la Preparación y Presentación de los Estados Financieros. En los mismos se suministran las bases para seleccionar y aplicar las políticas contables que no cuenten con directrices específicas.
Objetivo
El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y sus exigencias de revelación correspondientes.
Alcance
1. Esta Norma debe ser aplicada en el reconocimiento, medición y revelación de las propiedades de inversión.
2. Entre otras cosas, esta Norma tiene que ver con la medición, en los estados financieros del arrendatario, de las propiedades de inversión que se posean en régimen de arrendamiento financiero y con la medición, en los estados financieros del arrendador, de las propiedades de inversión arrendadas en régimen de arrendamiento operativo. Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17, Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:
(a) clasificación de los arrendamientos como arrendamientos financieros o arrendamientos operativos;
(b) reconocimiento de rentas por alquiler de propiedades de inversión (ver también NIC 18 Ingresos);
(c) medición, en los estados financieros del arrendatario, de propiedades en régimen arrendamiento operativo;
(d) medición, en los estados financieros del arrendador, de propiedades en régimen de arrendamiento financiero;
(e) contabilización de transacciones de venta con arrendamiento posterior; y
(f) revelaciones sobre los arrendamientos financieros y operativos.
3. Esta Norma no es de aplicación a:
(a) los activos biológicos adheridos a terrenos y relacionados con la actividad agrícola (véase la NIC 41 Agricultura); así como a las
(b) inversiones en derechos mineros, exploración y extracción de minerales, petróleo, gas natural y otros recursos no renovables similares.
Definiciones
4. Los siguientes términos se usan, en la presente Norma, con el significado que a continuación se especifica:
Propiedades de inversión son propiedades (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para ganar rentas o plusvalía o ambas, en lugar de para:
(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos; o bien para
(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Propiedades ocupadas por el dueño son propiedades que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
Valor razonable es el importe por el cual puede ser intercambiado un activo, entre un comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, que realizan una transacción libre.
Costo es el importe de efectivo o medios líquidos equivalentes pagados, o bien el valor razonable de la contraprestación entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisición o construcción por parte de la empresa.
Importe en libros es el importe por el que se reconoce un activo en el balance.
5. Las propiedades de inversión se tienen para ganar rentas, plusvalía o ambas. Por lo tanto, las propiedades de inversión generan flujos de efectivo en forma independiente de otros activos poseídos por la empresa. Esto distingue a las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño. La producción o el suministro de bienes o servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles meramente a las propiedades, sino a otros activos usados en la producción o en el proceso de suministro. La NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo, se aplica a las propiedades ocupadas por el dueño.
6. Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversión:
(a) un terreno que se tiene para obtener plusvalía a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones del negocio;
(b) un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la empresa no haya determinado si el terreno se usará como propiedad ocupada por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones del negocio, se considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalía);
(c) un edificio que sea propiedad de la empresa que presenta la información financiera (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y que lo alquile a través de uno o más arrendamientos operativos; y
(d) un edificio que esté desocupado y que será arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.
7. Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que, por lo tanto, no caen dentro del alcance de esta Norma:
(a) propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones del negocio, o bien que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2 Inventarios), por ejemplo propiedades adquiridas exclusivamente para su desapropiación posterior en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas;
(b) propiedades que están siendo construidas o mejoradas por cuenta de terceras personas (véase la NIC 11 Contratos de Construcción);
(c) propiedades ocupadas por el dueño (véase la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo), incluyendo (entre otras) las propiedades que se tienen para uso futuro como ocupadas por el dueño, propiedades que se tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos futuros, y usarlas posteriormente como ocupadas por el dueño, propiedades ocupadas por empleados (paguen o no rentas a valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueño en espera de desapropiarse de ellas; y
(d) propiedades que están siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversión. La NIC 16 se aplica a dichas propiedades hasta que la construcción o desarrollo estén terminadas, fecha en la que se convierten en propiedades de inversión y por lo tanto quedan sujetas a esta Norma. Sin embargo, esta Norma sí es de aplicación a las propiedades de inversión existentes que están siendo mejoradas nuevamente para uso futuro como propiedades de inversión (véase el párrafo 52).
8. Ciertas propiedades incluyen una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalía y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la empresa las contabilizará también por separado. Si estas partes no pueden ser vendidas separadamente, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión, si sólo una porción insignificante se utiliza para la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos.
9. En ciertos casos, la empresa proporciona servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad de la compañía. Esta empresa tratará dicha propiedad como propiedad de inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato. Un ejemplo podría ser la vigilancia y los servicios de mantenimiento que proporciona el dueño de un edificio a los arrendatarios que lo ocupan.
10. En otros casos, los servicios proporcionados son un componente más significativo. Por ejemplo, si una empresa tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato tomado en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada por éste y no una propiedad de inversión.
11. Podría ser difícil determinar si los servicios complementarios son lo suficientemente significativos para hacer que la propiedad no sea calificada como propiedad de inversión. Por ejemplo, el dueño de un hotel transfiere algunas veces ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de administración. Los términos de dicho contrato pueden variar ampliamente. En un extremo del espectro de posibilidades, la posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo. En el otro extremo del espectro, el dueño podría simplemente haber subcontratado a terceros ciertas funciones de gestión diaria, pero reteniendo una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.
12. Se requiere juicio para determinar si una propiedad puede ser calificada como propiedad de inversión. La empresa desarrollará criterios para poder ejercer tal juicio en forma coherente, de acuerdo con la definición de propiedades de inversión y con la guía correspondiente que figura en los párrafos 5 al 11. El párrafo 66 (a) requiere que la empresa revele dichos criterios cuando la clasificación resulte difícil.
13. En virtud de la NIC 17 Arrendamientos, el arrendatario no capitalizará propiedades que tenga en virtud de un acuerdo de arrendamiento operativo. Por lo tanto, el arrendatario no tratará su inversión en dicha propiedad como una propiedad de inversión.
14. En algunos casos, una empresa tiene una propiedad que arrienda a la controladora o a otra subsidiaria del mismo grupo, y es ocupada por éstas. Esta propiedad no podrá ser calificada como de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas empresas, dado que se trata de una propiedad ocupada por el dueño, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva individual de la empresa que la tiene, la propiedad es de inversión si cumple con la definición del párrafo 4. Por lo tanto, el arrendador tratará la propiedad como de inversión en sus estados financieros individuales.
15. Las propiedades de inversión deben reconocerse como un activo cuando, y sólo cuando:
(a) es probable que los beneficios económicos futuros que están asociados con las propiedades de inversión fluyan hacia la empresa; y
(b) el costo de las propiedades de inversión pueda ser medido en forma fiable.
16. Para la determinación de si una partida satisface el primer criterio para su reconocimiento, la empresa necesita evaluar el grado de certidumbre del flujo de beneficios económicos futuros a partir de la evidencia disponible en el momento del reconocimiento inicial. El segundo criterio para su reconocimiento es usualmente satisfecho con facilidad, dado que la transacción de compra hace evidente su costo.
17. Una propiedad de inversión debe medirse inicialmente a su costo. Los costos asociados a la transacción deben incluirse en la medición inicial.
18. El costo de adquisición de una propiedad de inversión comprende su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de propiedades y otros costos asociados a la transacción.
19. El costo de una propiedad de inversión construida por la propia empresa es su costo a la fecha en que la construcción o desarrollo estén terminados. Hasta esa fecha, la empresa aplicará la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo. A partir de esa fecha el inmueble se convierte en propiedad de inversión y le será de aplicación lo dispuesto en esta Norma (véanse los párrafos 51(e) y 59 siguientes).
20. El costo de una propiedad de inversión no se incrementa por el costo de arranque (a menos que sea necesario para poner la propiedad en condiciones de uso), pérdidas iniciales de operación que se incurren antes de que la propiedad de inversión alcance el nivel esperado de ocupación, o montos anormales de desperdicios, de mano de obra u otros recursos incurridos en la construcción o desarrollo de la propiedad.
21. Si el pago por una propiedad de inversión se difiere, su costo es el equivalente al precio de contado. La diferencia entre este monto y el total de pagos se reconocerá como un gasto por interés durante el periodo del crédito.
22. Un desembolso posterior relacionado con una propiedad de inversión que ha sido reconocida, debe agregarse al importe en libros de la misma, cuando sea probable que algún beneficio económico futuro, adicional al rendimiento estándar originalmente evaluado para la propiedad existente, fluya hacia la empresa. Todos los demás desembolsos posteriores deben reconocerse como un gasto en el periodo en el cual son incurridos.
23. El tratamiento contable apropiado para desembolsos incurridos con posterioridad a la adquisición de una propiedad de inversión, depende de las circunstancias que fueron tomadas en cuenta en el reconocimiento y medición iniciales de la inversión en cuestión. Por ejemplo, cuando el importe en libros de una propiedad de inversión ya considera una pérdida por beneficios económicos futuros, los desembolsos posteriores para restituir los beneficios económicos futuros esperados del activo serán capitalizabas. Este también es el caso cuando el precio de compra de un activo refleja la obligación de la empresa de incurrir en desembolsos que son necesarios, en el futuro, para poner el activo en condiciones de trabajo. Un ejemplo de esto podría ser la adquisición de un edificio que requiere restauración. En tales circunstancias, el desembolso posterior se añadirá al importe en libros.
Medición posterior al reconocimiento inicial
24. La empresa debe elegir como política contable, ya sea el modelo del valor razonable descrito en los párrafos 27 a 49, o bien el modelo del costo descrito en el párrafo 50, debiendo aplicar esta política a todas sus propiedades de inversión.
25. La NIC 8 Ganancia o Pérdida Neta de Periodo, Errores Fundamentales y Cambios en las Políticas Contables, indica que un cambio voluntario en una política contable debe ser efectuado únicamente si el cambio proporciona una presentación más apropiada de los sucesos y transacciones en los estados financieros de la empresa. Es altamente improbable que un cambio del modelo del valor razonable al modelo del costo proporcione una presentación más apropiada.
26. Esta Norma exige a todas las empresas determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión para propósitos de medición (modelo del valor razonable) o revelación (modelo del costo). Se recomienda a las empresas, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión a partir de una tasación practicada por un experto independiente, que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de propiedad de inversión que está siendo valorada.
27. Después del reconocimiento inicial, una empresa que elija el modelo del valor razonable, debe medir todas sus propiedades de inversión por su valor razonable, excepto en los casos excepcionales descritos en el párrafo 47.
28. Las ganancias o pérdidas que surjan de un cambio en el valor razonable de una propiedad de inversión deben ser incluidos en la ganancia o pérdida neta del periodo en que surjan.
29. El valor razonable de una propiedad de inversión es usualmente su valor de mercado. El valor razonable se mide como el precio más probable que se puede obtener en el mercado a la fecha del balance, de acuerdo a la definición de valor razonable. Es el mejor precio que razonablemente se pueda obtener por parte del vendedor y el más ventajoso precio que sea razonablemente posible para el comprador. Esta forma de estimación excluye, de forma específica, un precio sobre o subestimado por causa de acuerdos o circunstancias especiales, como un financiamiento atípico, acuerdos de venta con arrendamiento posterior, contrapartidas especiales o concesiones ganadas por cualquiera situación asociada con la venta.
30. La empresa habrá de determinar el valor razonable sin ninguna deducción por costos asociados a la transacción en que la misma pueda incurrir por causa de la venta u otra forma de desapropiación.
31. El valor razonable de una propiedad de inversión debe reflejar el estado y condiciones reales del mercado a la fecha del balance, y no en una fecha anterior o posterior.
32. El valor razonable estimado es específico para una fecha dada. Debido a que las condiciones del mercado pueden cambiar, el valor estimado podría ser incorrecto o inapropiado para otra fecha. La definición de valor razonable también supone un intercambio y un cierre simultáneos del contrato de venta, sin ninguna variación en el precio que pudiera haberse producido en una transacción libre, entre partes experimentadas e interesadas, si el intercambio y cierre no fueran simultáneos.
33. El valor razonable de una propiedad de inversión refleja, entre otras cosas, el ingreso por rentas que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones actuales, así como los supuestos razonables y defendibles que representan la visión del mercado que partes experimentadas e interesadas pudieran asumir acerca del ingreso que, por arrendamientos futuros, se pudiera conseguir a la luz de las condiciones actuales del mercado.
34. La definición de valor razonable se refiere a "partes interesadas y debidamente informadas". En este contexto "debidamente informadas" significa que tanto el vendedor interesado como el comprador interesado, están razonablemente bien informados acerca de la naturaleza y características de la propiedad de inversión, su uso real y potencial, así como el estado y condiciones del mercado a la fecha del balance.
35. Un comprador interesado está motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no está ni obsesionado ni dispuesto a comprar a cualquier precio. Este comprador es aquél que está dispuesto a comprar de acuerdo con las condiciones y expectativas actuales del mercado, y no de un mercado hipotético o imaginario, cuya existencia no pueda ser demostrada o anticipada. Este comprador no pagará un precio superior al del mercado. El propietario actual de una propiedad de inversión está incluido entre aquellos que forman parte del mercado.
36. Un vendedor interesado es aquel que no está obsesionado ni forzado a vender a cualquier precio, ni dispuesto a esperar por un precio que no sea considerado razonable en el mercado actual. El vendedor interesado está motivado a vender la propiedad de inversión, de acuerdo a las condiciones del mercado, al mejor precio posible en un mercado abierto, después de una promoción apropiada, cualquiera que fuera este precio. Las circunstancias particulares del dueño de la propiedad de inversión no tienen nada que ver en estas consideraciones, debido a que el vendedor interesado es un propietario hipotético.
37. La expresión "después de una promoción apropiada", significa que la propiedad de inversión será promovida en el mercado en la manera más adecuada, con objeto de disponer de ella al mejor precio posible. El periodo de promoción puede variar de acuerdo con las condiciones del mercado, pero debe ser suficiente para facilitar que la propiedad de inversión sea puesta a la consideración de un número adecuado de compradores potenciales. Se asume que el periodo de promoción debe ocurrir antes de la fecha del balance.
38. La definición de valor razonable se refiere a una transacción libre. Una transacción libre es una entre partes que no tienen una relación particular o especial, tal que pueda originar que el precio de la transacción no sea representativo del mercado. Se presume que la transacción es realizada entre partes no relacionadas que actúan de forma independiente.
39. La mejor evidencia de un valor razonable se da normalmente por los precios actuales en un mercado activo, para propiedades similares en la misma localidad y condiciones, y sujetas a contratos de arrendamiento u otros, relacionados con la propiedad, que sean similares. La empresa debe hacerse cargo de identificar cualquier diferencia en la naturaleza, localización o condición de la propiedad, o en los términos contractuales de contratos de arrendamiento y otros similares relacionados con la propiedad.
40. Ante la ausencia de precios actuales en un mercado activo, del tipo descrito en el párrafo 39, una empresa considerará información de diferentes fuentes, incluyendo:
(a) precios actuales en un mercado activo para propiedades de diferente naturaleza, condiciones o localización (o sujetas a contratos de arrendamiento u otros que sean diferentes), ajustados para reflejar dichas diferencias;
(b) precios recientes en mercados menos activos, con ajustes para reflejar cualquier cambio en las condiciones económicas desde la fecha en que ocurrieron las transacciones a los precios indicados; y
(c) proyecciones de flujos de efectivo descontados basadas en. estimaciones fiables de flujos futuros de efectivo, apoyadas por los términos que se den en cualquier arrendamiento u otro contrato existente y (cuando sea posible) por evidencia externa, tal como rentas actuales de mercado para propiedades similares, en la misma localidad y condiciones, y usando tasas de descuento que reflejen la evaluación del mercado actual de la inseguridad del monto y la oportunidad de los flujos de efectivo.
41. En algunos casos, las diversas fuentes listadas en el párrafo precedente pueden sugerir diferentes conclusiones sobre el valor razonable de una propiedad de inversión. La empresa habrá de considerar las razones de estas diferencias, con objeto de obtener la estimación más fiable del valor razonable, dentro de un rango estrecho de estimaciones.
42. En casos excepcionales, cuando una empresa adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad de inversión, después de terminarse la construcción o desarrollo, o después de un cambio en su uso) existe clara evidencia de que la variación en el rango de las estimaciones de valor razonable será muy grande y las probabilidades de los distintos resultados posibles serán muy difíciles de evaluar, de tal forma que la utilidad de una sola estimación del valor razonable se invalida. Esto puede indicar que el valor razonable de la propiedad no podrá ser determinado fiablemente de una manera continua (véase el párrafo 47).
43. El valor razonable difiere del valor en uso, tal como se define en la NIC 36 Deterioro del Valor de los Activos. El valor razonable refleja el conocimiento y estimaciones de los participantes en el mercado, así como factores que son relevantes para los participantes en el mercado en general. En contraste, el valor en uso refleja el conocimiento y la estimación procedentes de la empresa, asi como factores específicos de la entidad que pueden no ser aplicables a otras empresas en general. Por ejemplo, el valor razonable no refleja:
(a) el valor adicional derivado de la creación de una cartera de propiedades en diferentes localidades;
(b) la sinergia entre la propiedad de inversión y otros activos;
(c) los derechos o restricciones legales que son sólo aplicables al propietario actual; y
(d) los beneficios o gravámenes fiscales que son sólo aplicables al propietario actual.
44. Al determinar el valor razonable de una propiedad de inversión, la empresa debe evitar duplicar activos y pasivos que son reconocidos en el balance como activos y pasivos separados. Por ejemplo:
(a) equipos, tales como elevadores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte integral de un edificio, y están generalmente incluidos en la propiedad de inversión, en lugar de ser reconocidos en forma separada como propiedades, planta y equipo;
(b) si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina generalmente incluye el valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por renta deriva de la oficina amueblada. Cuando el mobiliario es incluido en el valor razonable de la propiedad de inversión, la empresa no debe reconocer dicho mobiliario como un activo separado; y
(c) el valor razonable de una propiedad de inversión excluye ingresos por rentas anticipadas o por cobrar de arrendamientos operativos, ya que la empresa reconoce éstos como pasivos o activos separados.
45. El valor razonable de una propiedad de inversión no reflejará desembolsos futuros que vayan a mejorar la propiedad, ni tampoco los beneficios futuros relacionados de estos desembolsos futuros.
46. En algunos casos, la empresa espera que el valor presente de sus pagos relativos a una propiedad de inversión (distintos de los pagos relativos a los pasivos financieros reconocidos) excederá al valor presente de los flujos de efectivo por recibir. La empresa usará la NIC 37 Provisiones, Activos Contingentes y Pasivos Contingentes, para determinar si debe reconocer un pasivo y cómo debe proceder a su medición.
Imposibilidad de determinar el valor razonable en forma fiable
47. Existe una presunción refutable de que las empresas serán capaces de determinar, de forma fiable y continuamente, el valor razonable de una propiedad de inversión. Sin embargo, en casos excepcionales, cuando una empresa adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad de inversión después de terminarse la construcción o desarrollo, o después de un cambio en su uso) existe clara evidencia de que la empresa no podrá determinar, de forma fiable y continuamente, el valor razonable de la propiedad de inversión. Esto surge, cuando y sólo cuando, no son frecuentes las transacciones similares en el mercado, y no se puede disponer de otras formas de estimar el valor razonable (por ejemplo, las basadas en proyecciones de flujos de caja descontados). En dichos casos, la empresa debe medir la propiedad de inversión usando el tratamiento por punto de referencia previsto en la NIC 16 Propiedades, Planta y Equioa. Debe suponerse que el valor residual de la propiedad de inversión es cero. La empresa debe continuar aplicando la NIC 16 hasta la desapropiación de la propiedad de inversión.
48. En los casos excepcionales en que la empresa queda obligada, por la razón discutida en el párrafo anterior, a medir una propiedad de inversión usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, la empresa medirá todas sus otras propiedades de inversión al valor razonable.
49. Si una empresa ha medido previamente una propiedad de inversión a valor razonable, debe continuar midiéndola a valor razonable hasta su desapropiación (o hasta que la propiedad sea ocupada por el propietario, o la empresa comience la transformación de la propiedad para su venta en el curso ordinario del negocio) aún si las transacciones comparables en el mercado se hicieran infrecuentes, o bien los precios de mercado perdieran disponibilidad.
50. Después del reconocimiento inicial, una empresa que escoge el modelo del costo, debe medir todas sus propiedades de inversión usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo, esto es, al costo menos su depreciación acumulada y cualquier pérdida por deterioro de activos acumulada.
51. Debe procederse a realizar transferencias a, o de, propiedades de inversión cuando, y sólo cuando, exista un cambio en su uso, puesto en evidencia por:
(a) el inicio de la ocupación por parte del propietario, en el caso una transferencia de una propiedad de inversión a una instalación ocupada por el dueño;
(b) el inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una transferencia de una propiedad de inversión a inventarios;
(c) el fin de la ocupación por parte del dueño, en el caso de la transferencia de una instalación ocupada por el propietario a una propiedad de inversión;
(d) el inicio de una operación de arrendamiento a un tercero, en el caso de una transferencia de inventarios a propiedades de inversión; o
(e) el fin de la construcción o desarrollo, en el caso de una transferencia de una propiedad en periodo de construcción o desarrollo (cubierta por la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo) a propiedades de inversión.
52. El párrafo 51 (b) anterior, requiere a una empresa transferir de una propiedad de inversión a inventarios cuando, y sólo cuando, exista un cambio en su uso, puesto en evidencia por el inicio de un desarrollo con intención de venta. Cuando la empresa decida disponer de una propiedad de inversión sin hacer un desarrollo específico, continuará tratando a la propiedad como una propiedad de inversión hasta que sea dada de baja (eliminada del balance) y no la tratará como si fuera un inventario. De forma similar, si una empresa reinicia el desarrollo de una propiedad de inversión, para continuar manteniéndola en el futuro como propiedad de inversión, ésta permanecerá como propiedad de inversión y no se reclasificará como instalación ocupada por el dueño durante su nueva etapa de desarrollo.
53. Los párrafos 54 a 59 tratan temas de reconocimiento y medición que son aplicables cuando la empresa usa el modelo del valor razonable para las propiedades de inversión. Cuando la empresa utiliza el modelo del costo, las transferencias entre propiedades de inversión, instalaciones ocupadas por el dueño y los inventarios, no cambian el importe en libros ni el costo de dichas propiedades para efectos de medición o revelación.
54. Para la transferencia de propiedades de inversión, registradas por su valor razonable, a propiedades ocupadas por el dueño o a inventarios, el costo de la propiedad a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16 o la NIC 2, debe ser el valor razonable a la fecha del cambio de uso.
55. Si una propiedad ocupada por el dueño se convierte en una propiedad de inversión, que será registrada al valor razonable, la empresa debe aplicar la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La empresa debe tratar cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad, en virtud de la NIC 16, y el valor razonable, de la misma forma que registraría una revaluación utilizando la NIC 16.
56. Hasta la fecha en la que las propiedades ocupadas por el dueño se conviertan en propiedades de inversión, registradas al valor razonable, la empresa continuará depreciando la propiedad y reconocerá cualquier pérdida por deterioro de activos que haya ocurrido. La empresa tratará cualquier diferencia a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad, en virtud de la NIC 16, y su valor razonable, de la misma forma que una revaluación en la NIC 16. En otras palabras:
(a) cualquier disminución en el importe en libros de la propiedad, será reconocida en la ganancia o pérdida neta del periodo. Sin embargo, y en la medida en que el importe esté incluido en el superávit por revaluación de esa propiedad, la disminución será cargada contra dicho superávit; y
(b) cualquier aumento resultante en el importe en libros será tratado como sigue:
(i) en la medida en que tal aumento revierta una pérdida por deterioro de activos, previamente reconocida para esa propiedad, el aumento será reconocido en la ganancia o pérdida neta del periodo. El monto reconocido en la ganancia o pérdida del periodo no excederá al importe necesario para restaurar el importe en libros que se hubiera determinado (neto de depreciación) si no se hubiera reconocido la pérdida por deterioro de activos; y
(ii) cualquier remanente del aumento, sobre la reversión anterior, habrá de ser acreditado directamente al superávit por revaluación, dentro del patrimonio neto. En el caso de una desapropiación posterior de la propiedad de inversión, el superávit por revaluación incluido en el patrimonio neto puede ser transferido a las ganancias acumuladas. Esta transferencia de superávit por revaluación a las ganancias acumuladas no se hará a través del estado de resultados.
57. Tras la transferencia de un elemento desde los inventarios a las propiedades de inversión, donde será registrado al valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, debe ser reconocida en el estado de resultados del periodo.
58. El tratamiento de transferencias de inventarios a propiedades de inversión que serán registradas a valor razonable habrá de ser coherente con el tratamiento de ventas de inventarios.
59. Cuando una empresa termine la construcción o desarrollo de una propiedad de inversión construida por la propia empresa y que será registrada a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, debe ser reconocida como ganancia o pérdida del periodo.
60. Una propiedad de inversión debe ser dada de baja (eliminada del balance) cuando la empresa se desapropie o cuando la propiedad de inversión quede permanentemente retirada de uso y no se esperen beneficios económicos futuros por su desapropiación.
61. La desapropiación de una propiedad de inversión puede ocurrir por su venta o por incorporarse a un arrendamiento financiero. Para determinar la fecha de desapropiación de una propiedad de inversión, la empresa aplicará los criterios de la NIC 18 Ingresos, para reconocer el ingreso en la venta de los bienes, y considerará la guía relativa del Apéndice de la NIC 18. La NIC 17, Arrendamientos, será de aplicación en el caso de una desapropiación que revista la forma de arrendamiento financiero o venta con arrendamiento posterior.
62. Las ganancias o pérdidas resultantes del retiro o desapropiación de una propiedad de inversión, deben ser determinadas como la diferencia entre los ingresos netos por la desapropiación y el importe en libros del activo, y deben ser reconocidas como ingreso o gasto en el estado de resultados (a menos que la NIC 17 Arrendamientos, exija otra cosa, en el caso de una venta con arrendamiento posterior).
63. La contraprestación por cobrar, derivada de la desapropiación de una propiedad de inversión, será reconocida inicialmente a su valor razonable. En particular, si el pago por una propiedad de inversión se difiere, la contraprestación recibida será reconocida inicialmente a su precio de contado. La diferencia entre la cuantía nominal de la contraprestación y el equivalente al precio de contado, será reconocida como un ingreso por intereses según lo establecido en la NIC 18, en función al tiempo transcurrido y tomando en consideración la tasa efectiva de rendimiento de la cuenta por cobrar.
64. La empresa aplicará la NIC 37, Provisiones, Activos Contingentes y Pasivos Contingentes u otras Normas Internacionales de Contabilidad, que considere apropiadas, a cualquier pasivo que permanezca después de desapropiar una propiedad de inversión.
Modelo del valor razonable y modelo del costo
65. Las revelaciones presentadas a continuación son de aplicación en adición a las mencionadas en la NIC 17, Arrendamientos. De acuerdo con la NIC 17, el dueño de las propiedades de inversión incluirá las revelaciones correspondientes al arrendador respecto a los arrendamientos operativos. De acuerdo con la misma NIC 17, una empresa que tenga propiedades de inversión sometidas a arrendamiento financiero, incluirá las revelaciones al respecto correspondientes al arrendatario, así como las revelaciones correspondientes al arrendador, en lo referente a cualquier arrendamiento operativo que haya otorgado la empresa.
66. Una empresa debe revelar:
(a) cuando la clasificación resulte difícil (véase el párrafo 12), los criterios desarrollados por la empresa para distinguir las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño y de las propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones del negocio;
(b) los métodos y suposiciones importantes aplicados en la determinación del valor razonable de propiedades de inversión incluyendo una declaración que indique si la determinación del valor razonable fue hecha a partir en evidencias del mercado o se tomó más en cuenta otros factores (que deben ser revelados por la empresa) en virtud de la naturaleza de las propiedades y la falta de datos comparables de mercado;
(c) la medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (tal y como han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una tasación hecha por un perito valuador que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y categoría de las propiedades de inversión objeto de la valuación; por otra parte, en caso de que no hubiera habido tal valuación, este hecho se debe también revelar;
(d) las cifras incluidas en el estado de resultados por:
(i) ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de inversión;
(ii) gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que generaron ingresos por rentas durante el periodo; y
(iii) los gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el periodo;
(e) la existencia y monto de restricciones en la realización de las propiedades de inversión o en la remisión de las ganancias y los recursos obtenidos en su desapropiación; y
(f) las obligaciones contractuales importantes para la adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras.
67. Además de las revelaciones exigidas por el párrafo 66, la empresa que aplique el modelo del valor razonable descrito en los párrafos 27-49, también debe presentar una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que incluya lo siguiente (no se requiere información comparativa):
(a) adiciones, revelando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieren a desembolsos posteriores capitalizados;
(b) adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de negocios;
(c) desapropiaciones;
(d) ganancias o pérdidas netas por ajustes a valor razonable;
(e) diferencias netas en cambios derivadas de la conversión de los estados financieros de una entidad extranjera;
(f) traspasos de propiedades de inversión hacia y de inventarios o de propiedades ocupadas por el dueño; y
(g) otros movimientos.
68. En el caso excepcional en que una empresa mida sus propiedades de inversión usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo (debido a la falta de un valor razonable fiable, véase el párrafo 47), la conciliación requerida según el párrafo anterior debe revelar los importes correspondientes a dichas propiedades de inversión, por separado de los importes relacionados con otras propiedades de inversión. Además, la empresa debe revelar:
(a) una descripción de las propiedades de inversión;
(b) una explicación del motivo por el cual el valor razonable no puede medirse en forma fiable;
(c) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es probable se encuentre el valor razonable; y
(d) cuando disponga de propiedades de inversión no registradas en libros a su valor razonable:
(i) el hecho de que la empresa ha enajenado propiedades de inversión no registradas en libros a su valor razonable;
(ii) el importe en libros de esas propiedades de inversión al momento de su venta; y
(iii) el monto de la ganancia o pérdida reconocida.
69. Además de la revelación requerida por el párrafo 66, la empresa que aplica el modelo del costo, siguiendo el párrafo 50, también debe revelar:
(a) los métodos de depreciación utilizados;
(b) las vidas útiles o las tasas de depreciación utilizadas;
(c) el importe bruto en libros y la depreciación acumulada (incrementado con las pérdidas acumuladas por deterioro de activos) al inicio y al final del periodo;
(d) una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que incluya lo siguiente (no se requiere información comparativa):
(i) adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieran a desembolsos posteriores capitalizados;
(ii) adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de negocios;
(iii) desapropiaciones;
(iv) depreciación;
(v) el importe de la pérdida reconocida por deterioro de activos, y el importe de las pérdidas por deterioro de activos que hayan revertido durante el periodo según la NIC 36 Deterioro del Valor de los Activos;
(vi) las diferencias netas en cambios derivadas de la conversión de los estados financieros de una entidad extranjera;
(vii) traspasos de propiedades de inversión hacia y de inventarios o de propiedades ocupadas por el dueño; y
(viii) otros movimientos; y
(e) el valor razonable de las propiedades de inversión, si bien, en los casos excepcionales descritos en el párrafo 47, cuando un negocio no pueda determinar el valor razonable de las propiedades de inversión de manera fiable, la empresa debe dar las siguientes informaciones;
(i) una descripción de las propiedades de inversión;
(ii) una explicación del motivo por el cual el valor razonable no ha podido ser determinado de manera fiable; y
(iii) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es posible se encuentre el valor razonable.
70. En virtud del modelo del valor razonable, la empresa debe revelar el efecto de adoptar esta Norma a la fecha de vigencia (o antes) como un ajuste al saldo inicial de ganancias retenidas del periodo en que la Norma es adoptada por primera vez. Además:
(a) Si la empresa ya ha revelado públicamente (en sus estados financieros o de otra manera) el valor razonable de sus propiedades de inversión en periodos anteriores (determinado sobre una base que satisfaga la definición de valor razonable que aparece en el párrafo 4 y los lineamientos establecidos en los párrafos 29 a 46), se le recomienda pero no se le obliga, a:
(i) ajustar el saldo inicial de ganancias acumuladas por el periodo más antiguo que se presente, en el que se reveló públicamente el valor razonable por primera vez; y
(ii) reestructurar la información comparativa por esos periodos; y
(b) si la empresa no ha revelado públicamente con anterioridad la información descrita en (a), la empresa no debe reestructurar la información comparativa y debe revelar este hecho.
71. Esta Norma requiere un manejo distinto por el tratamiento por punto de referencia o por el tratamiento alternativo permitido, para cambios en las políticas contables según la NIC 8 Ganancia o Pérdida Neta del Periodo, Errores Fundamentales y Cambios en Políticas Contables. La NIC 8 requiere que la información comparativa sea reestructurada (tratamiento por punto de referencia) o que se incluya información adicional proforma sobre una base reestructurada (tratamiento alternativo), a menos que resulte imposible de hacer.
72. Cuando la empresa adopte esta Norma por primera vez, el ajuste al saldo inicial de ganancias retenidas incluirá la reclasificación de cualquier importe registrado como superávit por revaluación de propiedades de inversión.
73. La NIC 8 se aplica a cualquier cambio en las políticas contables que ocurre cuando una empresa adopta esta Norma por primera vez y opta por usar el modelo del costo. El efecto del cambio de políticas contables incluye la reclasificación de cualquier importe registrado como superávit por revaluación de propiedades de inversión.
74. Esta Norma Internacional de Contabilidad tendrá vigencia para los estados financieros anuales que cubran periodos que comiencen a partir del 1 de enero de 2001. Se aconseja su aplicación anticipada. Si una empresa aplica esta Norma en periodos que comiencen antes del 1 de enero de 2001, debe revelar este hecho.
75. Esta Norma deroga la NIC 25 Contabilización de Inversiones Financieras, por lo que se refiere a las propiedades de inversión.